La coesistenza di pretese edificatorie confliggenti su fondi finitimi rappresenta un classico terreno di scontro tra le ragioni della proprietà privata e i poteri di governo del territorio.
Tradizionalmente, l’ordinamento risolve le tensioni spaziali legate al rispetto delle distanze legali attraverso il meccanismo civilistico della prevenzione ex articolo 873 del codice civile, il quale attribuisce al proprietario che edifica per primo una posizione di vantaggio capace di conformare ex post il diritto del vicino. Tuttavia, quando il conflitto si colloca al di fuori del perimetro applicativo della prevenzione, come nel caso in cui due proprietari presentino quasi contemporaneamente due autonomi progetti tra loro geometricamente incompatibili in assenza di manufatti preesistenti, si origina un’aporia di sistema. La mera presentazione di una domanda di titolo abilitativo, infatti, non crea uno stato di fatto e non può fondare alcuno stato di prevenzione anticipata.
Di fronte a un simile stallo, la tentazione dell’Amministrazione di rigettare entrambe le istanze per un sostanziale non liquet è illegittima, poiché l’autorità pubblica non può motivare il diniego edilizio deducendo il mancato rispetto delle distanze rispetto a un immobile che ancora non esiste e per il quale non è stato rilasciato alcun titolo efficace. Al contempo, non spetta al giudice amministrativo rimodellare l’assetto tecnico dei progetti, poiché la valutazione sulle modifiche progettuali costituisce il nucleo vivo della discrezionalità tecnica riservata in via esclusiva alla Pubblica Amministrazione.
Per risolvere questo specifico conflitto tra interessi legittimi pretensivi, la giurisprudenza più recente, (cfr. Consiglio di Stato, 19/05/2026, n. 04004/2026) esclude l’esistenza di un principio generale per cui la concorrenza tra pretese ampliative possa essere risolta sulla base della mera priorità cronologica della domanda. La pendenza parallela di due istanze impone, al contrario, l’attivazione di un modello di istruttoria integrata e partecipata, strutturato su due precisi livelli gerarchici.
In primis, l’Amministrazione ha il dovere di attivare d’ufficio i propri poteri istruttori per sollecitare i privati alla ricerca di una soluzione tecnica condivisa. Questo dovere di coordinamento si fonda sui canoni di collaborazione e buona fede oggettiva, che in ambito urbanistico si estendono anche ai rapporti tra i privati controinteressati. In forza del dovere costituzionale di solidarietà sancito dall’art. 2 della Costituzione, ciascun istante è tenuto a tollerare quel minimo pregiudizio o quella modifica progettuale che non comporti un sacrificio apprezzabile del proprio interesse, al fine di consentire la coesistenza e la soddisfazione di entrambe le pretese.
Solo in via sussidiaria interviene il criterio cronologico. Qualora l’istruttoria tecnica approfondita certifichi l’assoluta e oggettiva impossibilità di far coesistere i due interventi, e le parti rimangano arroccate sulle rispettive posizioni originarie, diventa necessario applicare il criterio legale desumibile dall’articolo 20, comma 2, del Testo Unico Edilizia, incentrato sull’ordine cronologico di presentazione delle domande. In questo scenario limitato, il tempo della presentazione della domanda riacquista una valenza escludente, ma solo come estrema ratio e subordinatamente al fallimento della fase concertativa.
Quanto agli eventuali profili di responsabilità della Pubblica Amministrazione, l’annullamento del doppio diniego non genera alcun automatismo risarcitorio per la perdita di chance o commesse commerciali. L’incertezza circa l’esito finale della riedizione del potere, strettamente legata alla necessità di rimodulare i progetti o di applicare il criterio cronologico residuale, esclude in radice la prova che il titolo edilizio nella sua formulazione originaria spettasse indubitabilmente al richiedente, bloccando così la tutela risarcitoria per difetto di prova sulla spettanza del bene della vita.
In conclusione, il procedimento amministrativo si conferma la sede naturale di composizione degli interessi contrapposti. Il diritto a edificare del singolo deve costantemente misurarsi con il dovere di cooperazione: nel delicato equilibrio tra priorità temporale e adeguatezza istruttoria, l’ordinamento premia quest’ultima, rifiutando logiche formalistiche a favore di una gestione dinamica e relazionale del territorio.
A cura di Avv. Alessia Dini